Verhuren van uw woning in Portugal & Alojamento Local

Juridische, fiscale, financiële en praktische aspecten van de verhuur van uw huis in Portugal

1e druk

P.L. Gillissen - Voerendaal; Guide Lines

ISBN : 978-94-92895-36-3

Inhoudsopgave

1. Verhuur van Portugees onroerend goed

Inleiding

Verschillende vormen van verhuur

Vakantieverhuur

Diensten en vergunningen

De Verhuurorganisatie

Villa management

Verhuurbeperkende clausules in het koopcontract !

Verhuur via een managementbureau

Verhuren via een touroperator

Lange termijn verhuur

Nog enkele aandachtspunten bij verhuur

Afspraken maken met de huurder

Checklist: Het contact met de verhuurorganisatie

Online verhuurplatforms

2. Verhuren via Airbnb platform

Verwelkom uw gasten

Betaling

Hoeveel krijgt u uitbetaald?

Dit zijn enkele zaken die van invloed kunnen zijn op uw uitbetaling

Wat zijn de servicekosten van Airbnb?

Hoeveel brengt Airbnb in rekening?

Rekenvoorbeeld

Tip !

3. Licença de Alojamento Local (Verhuurlicentie)

Inleiding

De Verhuurvergunning (Licença de Alojamento Local)

Wijzigingen in de AL per 21 oktober 2018 t.o.v. AL van 2014 !!!

Wat is er veranderd ?

Wat houdt de term Alojamento Local in ?

Wanneer heeft u een vergunning nodig ?

Uitzonderingen

Soorten accommodaties voor korte termijn verhuur

Moradia | Villa

Appartement | Appartement

Estabelecimento de Hospedagem | Guest House / Hostel

Quartos | Kamers

Registratie verplicht

Registro Nacional de Alojamento Local

Online registratie

Vereiste documenten voor registratie Alojamento Local

Daarna volgt u de vervolgstappen

Eisen aan de accommodatie

Woon- en bouwvergunning

Veiligheidseisen aan de accommodatie

Videobewakingssysteem

Hygiëne

Ontvangstservice (Check-in en checkout-service)

Hoeveel nachten per jaar mag u verhuren ?

Aanbieden van dranken en maaltijden & AI-vergunning

Minimale grootte kamer

Overige eisen aan een hostel

Om een lokale woonruimte te mogen verhuren, moet u de

volgende stappen volgen:

Nieuwe exploitatievoorwaarden

Duurzaamheidsvoorwaarden (condições de sustentabilidade)

Registratie van gasten aan SEF (Servico de Estrangeiros e Fronteiras)

via SIBA

Wat te doen als uw AI Licentie aanvraag wordt afgewezen ?

Redenen voor weigering van een Licença de Alojamento Local

Identificatiebordje AI (Placa de Alojamento Local)

Waar moet het identificatieplaatje worden getoond ?

Controle

Publiciteit en marketing

De Alojamento Local en de Condominium

Uitspraak van het Portugese Hooggerechtshof

Intrekken AL-vergunning door een condominium

Boetes

Als u stopt met uw AL-activiteiten

Belangenvereniging voor exploitanten van een Alojamento Local

4. Verzekeringen en de Alojamento Local

Inleiding

Woningverzekering

Kunt u een buitenlandse opstal- en inboedelverzekering gebruiken voor uw

huis in Portugal ?

Multirisico verzekering

De grootste verzekeringsmaatschappijen in Portugal

Inboedelverzekering in Portugal

Huiseigenarenverzekering in Portugal

Kosten van een huiseigenarenverzekering in Portugal

Aansprakelijkheidsverzekering (seguro de responsabilidade civil)

Kosten aansprakelijkheidsverzekering in Portugal

Hoe u uw woningverzekering kiest ?

Checklist

Verzekering afsluiten in Portugal

Vereiste gegevens om polis af te sluiten

5. Alojamento Local en Areas Contenção

Wat zijn beperkingsgebieden (áreas de contenção)?

Welke stadsdelen bevinden zich in de Areas de contenção van Lissabon

Relatieve beperkingsgebieden

De volgende buurten bevinden zich in de relatieve beperkingsgebieden

Recente wijziging in Areas de contenção

6. Alojamento Local en de belastingen

Inleiding

Aangifte inkomsten uit kortetermijnverhuur / vakantieverhuur)

Registreer u bij de Portugese belastingdienst (Finanças)

Benodigde documenten

Registreer uw Alojamento Local bij de Balcão do Empreendedor

(Ondernemersdesk/bureau)

Staatsburgers van Portugal

Buitenlanders

Fiscale verplichtingen

Inkomstenbelasting (IRS) of vennootschapsbelasting (IRC)

Tarieven Portugese vennootschapsbelasting (IRC)

7. Keuze rechtspersoon & Alojamento Local

Rechtspersoon

Keuze voor soort boekhouding en belastingaangifte

Vereenvoudigd forfaitair boekhoudsysteem (Regime Simplificado)

Voorwaarden

Uitgebreide boekhouding (Contabilidade organizada)

Belastingtarieven inkomstenbelasting

Voorbeeld

Bankrekening of rechtspersoon bevindt zich in een belastingparadijs

Keuze voor reguliere Portugese belastingtarieven inkomstenbelasting

Belastingtarieven reguliere inkomstenbelasting

Tarieven inkomstenbelasting

Aanvullende solidariteitsheffing voor hogere inkomens

(Sobretaxa e Taxa adicional de solidariedade)

Belastingvrije som

Belastingvereisten voor verhuur lokale accommodatie (Alojamento Local)

Algemene belasting- & administratieve verplichtingen voor

"Alojamento Local"-bedrijven in Portugal

8. Alojamento Local en de Portugese BTW

Regime de tributação – IVA

REGIME ESPECIAL DE ISENÇÃO (Vrijstellingsregime) art.º 53.º do CIVA

BTW-vrijstelling lokale logies (Isenção de IVA no Alojamento Local)

Vereisten aan facturen

Als uw verhuurinkomsten uit Alojamento Local lager zijn dan € 12.500,--

Als uw verhuurinkomsten uit Alojamento Local hoger zijn dan € 12.500,--

Uw verhuurinkomsten uit Alojamento Local komen in één van de

volgende jaren boven de € 12.500,-- uit

Wijziging (declaração de alterações) van uw situatie doorgeven

Portal das Finanças

Extra kosten bovenop de kamerprijs

BTW tarieven

Verhuur via online bemiddelingsplatforms en de Portugese BTW

Hoe regelt u dit ?

Bronbelasting en het 21 RFI Model/formulier

Buitenlandse bronbelasting terug - met woonplaatsverklaring

Woonplaatsverklaring aanvragen

Case vanuit België

9. Alojamento Local en de Sociale Zekerheidspremies

Inleiding

Aangifte bij de Segurança Social dient u per kwartaal te doen

Alojamento Local Moradia en Apartemento

AL Hostel en AL Quarto

10. De Oprichting van een LDA

Inleiding

Wat is het minimale aandelenkapitaal voor een LDA in Portugal?

Hoeveel aandeelhouders zijn nodig voor een LDA in Portugal?

Wat is de managementstructuur van een LDA in Portugal?

Een naam kiezen voor uw LDA in Portugal

De statutaire zetel van uw LDA

Hoe kan een LDA in Portugal worden geverifieerd?

Zijn er andere vereisten voor een LDA in Portugal?

De voordelen van LDA's in Portugal

Bijlagen

Registratie- en aangifteformulieren Portugese Belastingdienst

1) Inloggen op de website van de belastingdienst

2) Melding van de activiteit (2. Declarações: Actividade)

Spécifications